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Avocat en Droit public et Droit immobilier public - Avocat Fatih RAHMANI

Urbanisme

Avocat urbanisme Paris

L'urbanisme opérationnel

Le droit de l'urbanisme opérationnel ne cesse d’évoluer, ce qui rend son approche de plus en plus complexe.

L'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 est la réforme la plus importante qui ait été réalisée en ce domaine depuis 1943.

Soucieuse de clarifier le droit applicable aux autorisations d'urbanisme, et ainsi de renforcer la sécurité juridique pour les collectivités et les citoyens, l'ordonnance du 8 décembre 2005 simplifie les procédures d'autorisation et de déclaration ; elle améliore la lisibilité d'un certain nombre de dispositions du Code de l'urbanisme.

Désormais, une demande d'autorisation d'urbanisme répond à des règles parfaitement identifiées qu'il importe de connaître pour assurer le succès d'un projet immobilier.

Par conséquent, le conseil juridique doit être privilégié dans le domaine de l'urbanisme opérationnel.

A ce titre, Maître Fatih RAHMANI peut vous aider dans le cadre de la validation des dossiers de demande d'autorisations d'urbanisme (permis de construire, permis d'aménager, déclaration préalable et permis de démolir) et pour le montage de vos projets immobiliers et d'aménagement (Zones d'aménagement concerté, lotissements, opérations d'aménagement...).

Toutefois, dans la mesure où le contentieux de l'urbanisme opérationnel est abondant, Maître Fatih RAHMANI vous défend aussi bien en demande devant les juridictions administratives (recours d'un tiers contre un permis de construire, recours d'un pétitionnaire contre un refus de permis de construire...) qu'en défense (représentation d'une commune ou d'un bénéficiaire d'une autorisation d'occupation et d'utilisation des sols).

Maître Fatih RAHMANI peut intervenir devant l'ensemble des juridictions administratives de première instance (Tribunal administratif de Paris, Tribunal administratif de Versailles, Tribunal administratif de Cergy-Pontoise,  Tribunal administratif de Marseille, Tribunal administratif de Nîmes …) et d'appel (Cour administrative d'appel de Bordeaux, Cour administrative d'appel de Paris, Cour administrative d'appel de Marseille, Cour administrative d'appel de Douai, Cour administrative d'appel de Lyon, Cour administrative d'appel de Versailles...).

 

L'urbanisme réglementaire

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite Loi SRU) a rénové en profondeur le Code de l'urbanisme pour placer l'agglomération au cœur des politiques urbaines et donner aux élus des documents d'urbanisme (schémas de cohérence territoriale, plans locaux d'urbanisme, cartes communales) plus riches et plus concertés permettant de définir les priorités de l'agglomération ou de la commune et de mettre en cohérence les différentes politiques (urbanisme, habitat, déplacements, implantations commerciales).

Les dispositions de la loi SRU visent essentiellement à rendre les politiques d'urbanisme plus claires et plus démocratiques, à doter les agglomérations d'un instrument pour mettre en cohérence l'ensemble des politiques sectorielles en matière d'urbanisme, d'habitat, de déplacements et d'équipements commerciaux, transformer les POS pour qu'ils deviennent de véritables plans d'urbanisme adaptés aux besoins des politiques de renouvellement urbain.
A ce titre, les schémas de cohérence territoriale (SCOT) remplacent les schémas directeurs, les plans locaux d'urbanisme (PLU) remplacent les plans d'occupation des sols.

Maître Fatih RAHMANI vous propose, fort de son expérience, une assistance juridique dans le cadre de l'élaboration, la modification et la révision des documents d'urbanisme (POS/PLU, SCOT…).

Les procédures permettant une évolution des documents d'urbanisme répondent à des règles de fond et de forme strictes qui ne peuvent pas être négligées.

L'inobservation de l'une de ces règles peut entraîner l'annulation (partielle ou totale) du document d'urbanisme. Le rôle de l'avocat est donc essentiel – voire indispensable – dans cette matière.

Maître Fatih RAHMANI vous accompagne, par ailleurs, dans le cadre des procédures contentieuses engagées contre un document d'urbanisme.

En demande, le rôle de l'avocat est de tenter d'obtenir l'annulation d'un document d'urbanisme (POS/PLU...) lorsque celui-ci vient d'être approuvé.

A titre d'exemple, il peut s'agir de démontrer que les auteurs du document d'urbanisme ont commis une erreur manifeste d'appréciation dans le classement d'une parcelle puisque chacune des zones d'un PLU répond à des règles précises :

  • les zones urbaines (U) dites zones « U » sont des secteurs déjà urbanisés ou des secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter ;
  • les zones à urbaniser dites zones « AU » correspondent à des secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l'urbanisation ;
  • les zones agricoles sont dites zones « A » et peuvent être classées en zone agricole, les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles ;
  • les zones naturelles et forestières sont dites « zones N ». Peuvent être classés en zone naturelle et forestière les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages et de leur intérêt, notamment du point de vue esthétique, historique ou écologique, soit de l'existence d'une exploitation forestière, soit de leur caractère d'espaces naturels.

En défense, le rôle de votre avocat est d'assister les personnes publiques (Communes, EPCI, …) lorsque le document d'urbanisme approuvé est contesté devant le Tribunal administratif.

 

Le droit pénal de l'urbanisme

Le droit de l'urbanisme permet essentiellement de réglementer l'usage et l'occupation des sols sur l'ensemble du territoire national.

L'importance qu'il revêt souligne l'intérêt qu'il y a à se prémunir des manquements à ses règles qui sont édictées dans l'intérêt général. Cela relève notamment du droit pénal qui rend possible la sanction de certains comportements contraires aux textes, et ce, dans un souci de dissuasion.

En cette matière, la norme pénale est fondée sur les articles L. 480-1 à L. 480-13 et L. 160-1 du Code de l'urbanisme.

Selon les termes de l'article L. 480-4 alinéa 2 du Code de l'urbanisme, les personnes pénalement responsables  peuvent être "les utilisateurs des sols, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l'exécution desdits travaux".

Maître Fatih RAHMANI défend l'ensemble des intervenants au processus de construction  devant les juridictions judiciaires dans le cadre du contentieux pénal de l'urbanisme.