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Avocat en Droit public et Droit immobilier public - Avocat Fatih RAHMANI

Expropriation préemption

L'expropriation pour cause d'utilité publique

La procédure d'expropriation, parce qu'elle porte une atteinte grave au droit de propriété, lequel est garanti à la fois par la Constitution et par la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ne peut être réalisée qu'en application des prescriptions du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Son champ d'application est assez vaste (biens immobiliers des personnes privées et publiques, droits réels immobiliers, à titre exceptionnel certains biens meubles) et les personnes pouvant recourir à cette procédure sont assez nombreuses (Etat, collectivités locales, établissements publics, certaines personnes privées telles que celles investies d'une mission de service public …).

Avant l'expropriation, le préfet, représentant de l'Etat, doit constater le caractère d'utilité publique du projet.

Hormis les hypothèses où des textes précis ont spécifié que certaines circonstances clairement définies justifient le recours à l'expropriation (habitat insalubre, terrain ayant fait l'objet d'une déclaration d'abandon manifeste, prévention des risques naturels...), c'est le juge qui définit le contenu de la notion d'utilité publique.

L'utilité publique d'une opération d'expropriation est subordonnée à l'appréciation par le juge administratif de tous les aspects, aussi bien positifs que négatifs, de l'opération contestée.

Aux termes de la jurisprudence dite du "bilan coût-avantages", une opération d'expropriation ne peut être légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et éventuellement les inconvénients d'ordre social ou l'atteinte à d'autres intérêts publics qu'elle comporte, ne sont pas excessifs eu égard à l'intérêt qu'elle présente.

La procédure d'expropriation est divisée en deux phases distinctes : une phase administrative et une phase judiciaire.

La phase administrative de la procédure d'expropriation qui précède la phase judiciaire, donne lieu à deux actes administratifs : la déclaration d'utilité publique qui intervient au terme d'une enquête préalable et la déclaration de cessibilité. Le cas échéant, l'opération projetée pourra également faire l'objet d'une déclaration de projet.

La phase judiciaire concerne le transfert de propriété et l'indemnisation des expropriés.

Maître Fatih RAHMANI dispose d'une solide expérience en matière d'expropriation tant lors des phases administrative (déclaration d'utilité publique...) que judiciaire (fixation du prix par le juge de l'expropriation, ordonnance d’expropriation…).

Maître Fatih RAHMANI intervient dans ces domaines aussi bien en conseil qu'en contentieux.

Il peut ainsi accompagner les expropriants ou les personnes expropriées.

 

Le droit de préemption urbain et le droit de préemption dans les ZAD

L'article L. 210-1 du Code de l'urbanisme tend à définir et à délimiter globalement la finalité des droits de préemption qui sont institués par les chapitres I (Droit de préemption urbain) et II (Droit de préemption dans les zones d'aménagement différées dites « ZAD ») du Code de l'urbanisme.

Ces droits de préemption sont des procédures administratives qui aboutissent à priver le vendeur d'un bien du choix de l'acquéreur du bien et à entraîner pour ce dernier la soumission à un régime de droit différent quant aux conséquences de la vente.

Selon les termes de l'article L.210-1 précité, ces droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 (mise en œuvre d'un projet urbain ou d'une politique locale de l'habitat, maintien/extension/accueil des activités économiques, développement des loisirs et du tourisme, réalisation d'équipements collectifs …).

Dans son dernier alinéa, l'article L. 210-1 du Code de l’urbanisme précise que toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé.

Le titulaire du droit de préemption est donc tenu d'indiquer le motif de la préemption. La motivation doit montrer en quoi l'acquisition de tel bien précis est nécessaire à la réalisation de telle action ou de telle opération d'aménagement répondant à l'un des objets définis à l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme.

Le propriétaire du bien préempté peut alors déférer au tribunal administratif la décision elle-même et faire sanctionner, le cas échéant, tout détournement de pouvoir, dans la mesure où le juge administratif, saisi du contentieux, décidera que l'objet de la préemption n'entre pas dans l'un des objectifs généraux la justifiant.

Dès lors, la mise en œuvre de ces droits de préemption répond à des procédures particulières et des règles de forme et de fond précises.

La violation de l'une de ces règles peut entraîner l'annulation de la procédure.

En conséquence, le rôle de l’avocat est essentiel dans cette matière.

Maître Fatih RAHMANI assiste les titulaires du droit de préemption ainsi que les personnes préemptées aussi bien en conseil qu'en contentieux.

 

Le droit de préemption sur les fonds de commerce/artisanaux et baux commerciaux

Afin de maintenir la diversité des commerces dans les centres-villes, l'article 58 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a instauré un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux.

Ce texte a été complété par un décret n° 2007-1827 publié au Journal officiel du 28 décembre 2007 et un arrêté du 29 mars 2008 relatif à la déclaration préalable à la cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux et modifiant le Code de l'urbanisme (JORF 1/04/2008).

Lorsqu'une commune envisage d'instituer ce droit de préemption prévu par l'article L. 214-1 du Code de l'urbanisme, le maire soumet pour avis le projet de délibération du conseil municipal à la Chambre de commerce et d'industrie et à la Chambre des métiers et de l'artisanat sur le ressort desquelles se trouve la commune.

Les biens concernés par ce droit de préemption sont des biens incorporels : fonds artisanaux, fonds de commerce ou baux commerciaux, quelle que soit l'activité exercée.

La mise en œuvre de ce nouveau droit de préemption répond comme le droit de préemption urbain à une procédure rigoureuse et à des règles de forme et de fond particulières.

Le non-respect de l'une de ces règles peut entraîner l'annulation de la procédure.

Maître Fatih RAHMANI assiste les communes titulaires du droit de préemption ainsi que les personnes préemptées aussi bien en conseil qu'en contentieux.